南湾买房记
原本,我们俩一致认为房子是非必需品,作为投资,股票优于不动产,流动性和收益率都更好,加之我们只买熟悉的几个科技股,对比目前已经飙涨过的湾区房价,反而觉得股票更放心。然而,自从确认怀孕后,心态完全变了。想想将来带着个随时可能会爆炸的宝宝,我们定然是不可能继续和朋友合租了,南湾租个一室一厅至少需要2500(美金)一个月,三个人挤在小空间里的感觉一言难尽。我们渴望有个带院子的房子,每个人有机会暂时逃离不愉快氛围的空间,宝宝也有玩耍的地盘。这份渴望到三月份收到公寓涨租金的通知时简直达到了焦虑的程度。交租金总不如交利息吧。于是,三月初开始了我们的买房之旅。
看房选房
首先拜访取经近期买了房的朋友,网络调查房价形势,挑选房源实地考察。
大概了解了身边几位朋友的情况:一位Facebook的员工,2016年初毕业第一年就在公司附近East Palo Alto买了套2b2b的公寓,首付才出了5%,当时50万,现在涨到了70万(这让Jason后悔不已,他当初住的公寓几乎同期出售之后涨势也差不多,如果买下来这都涨出了毕业生一年多的工资了)。一位目前公司的同事,去年下半年在Fremont买了套single family house,3b2b?, 算学区房,65万,装修了5万多,房子不错,院子挺大,周边华人不少,可惜开车上班得半小时,还会每天晚上好长一段车程都能闻到臭味(南湾Milpitas一带是新兴的华人集中地,社区开发的特别漂亮,但受San Jose一个垃圾场的影响,很大范围都一到晚上就发臭,一路臭到Fremont)。一位表亲,去年买了Sunnyvale一套新的townhouse,2b2.5b, 90多万,学区房,社区环境挺好;跟我们细致地描述了他们代理如何操作,不断询价提价,历时几个月,出了5个offer,最终在抢房大战中胜出获得了这套房子,听得我们胆战心惊。据说,室友的弟弟去年年底也在Milpitas买到了类似的townhouse,因为是在建项目,获得了十几万的折扣,买下来是85万。
再从中介和论坛的故事里了解到湾区买房的形势,买房简直像打仗,十几家抢一套房,买家们的心态从一开始舍不得出价,到几轮扑空再被涨价速度以天为单位给吓到后开始变得大手大脚,一般成交价都会溢出报价10%以上。
我们咨询的几位朋友都是人生阶段和我们比较接近的,毕业没几年,没存款,贷款能力有限,但一聊还是冲击了我们的心理预期。Jason的计划还停留在两年前同学成交的50万上,如今一下飙涨到了80万+。再看看美国最流行的两个看房网站Redfin和Zillow,加上房价范围和Jason上班车程20分钟以内,区域限定了San Jose。
Jason一度挺嫌弃San Jose,觉得这个城市老旧没有特色,强悍的互联网公司没一家诞生在这里,一心想着Palo Alto(斯坦福大学以及红杉资本等投资公司聚集地)和Mountain View(Google大本营,我们当时住的地方),甚至看房半当中还不死心地让代理找找曾经也是看不上的East Palo Alto(Facebook所在地,以前黑帮聚集)在预算范围内的房子,结果发现同价位的能差出1b1b的距离(East Palo Alto的1b1b的condo开价60万),而且上班车程也增加了十几分钟。两个地方明明半斤八两,看看crimereports, 都是密密麻麻的数字。这图啥呢?而后像是安慰我们,代理发来了很多San Jose未来开发方面的好消息,Google在市区拿了地要盖比目前总部还大的园区,Apple,Microsoft,Amazon也都要盖办公楼,湾区的后院要变前厅了。据报导,整个San Jose的房价日均涨幅是800美金。便下了决心,继续挖掘San Jose。
我们的要求是:1、不能超过80万,最好70万以内,所以报价范围锁定在60-70万;2、有车库,有院子,有土地产权;3、不少于2个房间,2个卫生间;4、到公司车程不超过20分钟,离高速出入口近;5、社区干净整洁。我们每个周末都留了一天踩房子去,一周五套房,房子类型包括condon(类似国内的公寓)、townhouse(类似国内的联排别墅)和single family house(独栋)。发现大多在Story Road和Tully Road附近转,大概整个通勤半径内就这一带是我们能负担的吧。心态从全面嫌弃(总是忍不住和加拿大的作比较,相同价位后者是大房大院,在湾区却是小黑屋),渐渐转变到可以接受的都想试试出offer,再到又变得挑剔——需要大力改造的房子不要,紧邻繁忙路段的不要,1000平方尺以下的不要。
终于,万事俱备只欠房子的时候,我们看到了心痒痒的对象。3分钟上高速,开车上班11分钟,去机场13分钟,骑车去市中心15分钟,公共交通也方便;位置闹中取静,门口小孩子嬉闹也不担心安全问题,附近有适合散步的公园;三房三卫,加上车库有5个停车位,卖家重新装修了房子,新刷了漆,换了地板,升级了厨卫,小院也收拾得井井有条,三棵树都硕果累累;房龄三十多年,几个房东都住了七八年,邻居更是住了二十几年,想必居住体验不错。鸡蛋里挑骨头,这不是学区房,尽管附近很多学校但评分都很一般,但这预算还能指望学区不成?
全力以赴,准备offer吧!
(插播一下我们找中介的经验:一开始就定了方向打算找华人中介,不仅仅对我来说语言沟通无障碍,更重要的是文化、生活习惯上对方会更理解,就更能推荐出符合我们需求的房源;尤其需要从国内筹钱的朋友,华人中介对渠道方法更熟悉,后期贷款也有更多的华人中介可推荐;最后,别不好意思要求折扣,这甚至是一些华人背景的中介公司特色,如果对方愿意让出一个点,在湾区的高房价基数下一折算轻易就上万了,能省下不少交易费用——当然,通常生意已经忙不过来的人是不愿打折的,但实际上这类人也并不一定直接给你提供服务,而都是他们的助手处理具体事务,所以多付的这部分费用也未必值。
我是在Sunny公众号文章上加到她微信的,作为她产后复出第一次做地产中介而成的第一单客户,这次我们彼此都算幸运吧。她敬业、细心,但对湾区半岛地区更熟悉,如果打算在那一带买房,我会推荐她。其他找中介的方式很多,比如朋友介绍,直接在Redfin和Zillow上联系好评多的,在看房过程中接触到顺眼的卖方中介邀请他代理你,等等。)
出价谈判
每周我们都有一套看对眼,虽然一开始因为首付款没有准备到位,压根出不了offer(通常一套房子上市一两周后就开始在一个周末open house,两天时间里上百户家庭参观,几十户索要调查报告,两三天后十几户出offer,当天或再隔一天第一轮结果公布,如有第二轮也就多一天。从出offer开始就要提供财产证明),但我们私下还是对每套看过的房子模拟了出价。通过对比Redfin上近一两个月附近类似状况房屋的交易情况,包括最终成交价和其对出价的溢出比,评估出我们的出价范围,再跟进这些房产交易状态更新情况来观察我们出价的准确度。后来发现,这些房子基本都以我们评估的范围上限成交了,无论是新装修的还是亟待翻新的,溢出比都在10%~15%。
我们俩在看房过程中比较主动,房源一半是中介推荐的,一半是自己和家人网上找来的,经过一个周末和中介Sunny看房后,我们决定之后为了提高看房效率等到我们看中房子后再联系她把关——我们的选房要求基本上用不了中介手上非上市房产资源,所以他们的主要价值就体现在估价、谈判、文件处理和进程管理上。我们一看中最后的房子,马上招呼了Sunny去看,她对我们的选择非常赞赏,接着指出了如果屋顶、窗户、天花板、楼梯扶手、外立面和门口路面修补等等更新工程的价格范围,笼统一算我们得再花一万以上,不过这些需要和物业确认哪些部分会被包括,剩下要么要求卖家修好,要么在价格上让步。
当天晚上就得到了房屋调查报告,其实各种小问题比我们想象的多,兴冲冲的热情被浇了一盆凉水。再到环境调查报告出来时,更是吃了一惊,居然在flood zone,难怪外墙有water damage!难怪觉得那天看房没像前几家一样同时挤进好几户人家!(后来想想,那天都周日下午人家下班时间了,人少一些也是正常的)我们对flood zone特别介意,毕竟这会影响到每年的保险,额外多了支出;父母更会担心我们的安全问题。
后来一查,这是100~500年有一次发水的概率,属于flood zone最轻微的等级,贷款公司不要求买洪水保险。而且,我们地质上属于比较安全的地段,也不需要担心地震问题。外立面的问题我们也无需费心,物业计划来换墙面并刷新漆,很快从里到外都焕然一新了。
Sunny又给了我们两个很重要的信息:这个卖方代理近两年卖的几十套房子成交价都非常接近报价,这不仅仅说明我们不需要溢出太多,同时也意味着竞争不会太激烈——相反,故意出很低的报价,吸引大批人竞争,一轮竞标,再来一轮,往往结果更能抬高成交价。另外他给买方代理的费用只有正常的一半,这显然会打击买方代理的推荐积极性,也会降低热度。于是,我们决定加个Santa Clara的平均溢出范围4.25%,结果很接近近期周边几套房子的成交价。
除了一些严肃的文件外,我们还按湾区近年流行的惯例,附上了我俩的生活照和love letter,声情并茂地阐述了我们对这套房子的喜爱,对未来生活在此处的憧憬。
Offer发出后,马上收到了卖方代理要求必须签署的文件“contingency removal”,不签不考虑offer。这意味着贷款没办好,或者房子有重大不满要退货,都没退路,我们有点犹豫。打听一圈朋友,人人都签,卖方市场潜规则如此。我们在最后一刻签了。
剩下是忐忑不安的等待。我们的价格很公允了,而且卖家的投资8年里涨了三倍,该满意了吧?会不会只差几千块一万块选了别人呢?我不断地催促Sunny好好和卖家代理套磁,得到的反馈让人心塞——这个向来有问必答热情憨厚的人,自从得到我们offer后就对Sunny不理不睬,拒接电话不回短信了!情况非常不妙,是意味着我们落选了?这份不安持续到了第二天中午,我们开始尝试接受失败了,不是说大部分买房的都是先出四五个offer后才开运的,好好准备下一组周末要看的房子吧。
到了傍晚,再问Sunny,结果一样令人失望。我忽然想垂死挣扎一下,写了个言辞恳切的长信直接发给卖方代理,向他表达我们的渴望,我们前期一些拖延是因为严肃对待这次交易做了很多调查工作,如果offer被接受了我们绝对会保证准时完成交付,恳请他代我们向卖家多多美言。半小时后,他回复,卖家接受我们的offer了,马上发确认书给我们!而这时候,Sunny那边还没得到消息呢。
到此为止,距离我们第一次看房恰好满一个月。之后是Sunny准备合同,把需要卖家在交付前需要维修的项目一一沟通,而我们主要工作就是看文件、签字和付钱。
交易流程
很多中国人买房直接全款现金支付,一个星期内就能走完流程,而且在抢房过程中哪怕比最高出价的稍微低几万都可能会胜出。可惜我们不属于这类人,对这种投资方式挺纳闷,既然有这么多现金,为何不贷款买个更好的房子呢?但也有部分人可能由于纳税问题等原因手握大把现金,却没有贷款资格的。
贷款的购房流程是这样:第一,准备好出offer所需的财务相关文件,包括pre-approval letter和bank statement(含首付款),没有这两份文件中介多半觉得为你服务是在浪费时间;找贷款中介或直接联系银行,出pre-approval letter, 这是根据你的信贷历史和信用分评估出的贷款能力证明,要求每个月的所有信贷类支出(包括信用卡、车贷、房贷等)和HOA(相当于物业管理费)等固定支出不超过税前收入的50%(一般我们交税需交30%~40%,所以如果把额度全用光,生活会相当拮据);如首付来自中国,需再提前两个月准备,国际转账一般通过wire transfer进行。第二,offer被接受后,尽快交付定金(出offer时就给卖家提供3%交易额的定金支票),一般一天内支付。第三,交完定金后的二十多天里主要配合购房中介和贷款中介阅读各种文件和签字,在此期间如发现贷款中介有任何不靠谱迹象,抓紧时间换人,务必保证按照约定完成交付,否则违约金按天计算,轻易就几千几万没了;通常从接受offer当天起算第三十天完成交付,贷款初审应一周以内就有结果。
通常银行要求的贷款资格是2年以上的工作经验、信用分680以上(一般720分以上才有好的利率)、有20%或以上的首付款。房贷公司的要求是类似的,但更灵活一些,会给不完全符合要求的客户以更高的价格提供服务,比如最简单的要求首付款比例提高、给更高的利率。Jason原本的信用分有将近760分,然而等出完offer后贷款公司再去查分时变成了720不到,原因是我们三月份旅行信用卡刷太多了(影响最大,建议多张卡雨露均沾,保证活跃度,同时不超过额度的10%),而且一年内被hard pull过几次(大概每次掉两分)。我们赶紧把钱全还了,修复分数,贷款公司隔几天再去查,最后起码恢复到720以上了。
我们特别想分享的经验:在pre-approval letter阶段就好好挑挑贷款中介!
我们一开始通过Chase得到了需要的文件,就开始大意了,因为各种论坛上都说三大行(Chase,BOA,Wells Fargo)给的利率就挺好,另两家要资深用户才有特殊优惠,就不值得我们冒险再让他们hard pull一下信用分了。然而后来,又了解到,最好找个中国人帮忙做,因为国人最靠谱,遇到需要紧急加加班的都愿意付出。于是,我们聘请了购房中介推荐的Vincent,确实一聊就觉得专业、为人不错,给出的利率稍好于Chase,出的letter可贷额度几乎是Chase的两倍——于是帮我们补课计算依据,才知道Chase那是在标准之内要多少对方就给开了多少,而他是直接出了一个按照让房贷压死的撑死贷法得出的数据,避免看到心仪房子预算提高后需要反复重新出文件,同时也给我们一个建议的交易价格范围——既能生活得舒适,又能有余量在抢房中加价。然而,最后,真正替我们完成贷款的并不是他。因为四月份忽然基准利率上调了,加上Jason的信用分相比三月初大跌了,种种因素,他家给出的利率我们觉得没法接受。
于是,我开始到处询价,问朋友要推荐、Costco的合作伙伴、Redfin的合作方、直接Google贷款公司等等,挑了其中五家利率报价具有明显优势的贷款公司打电话询问,发现网上基本都是钓鱼价,有的要求仅限绿卡和公民资格、有的时间显然会超、有的打包票可以加急完成但我不放心的、有的服务态度堪忧、有的口头报价跟Chase比没差,筛选下来就剩一家 Bay Capital Mortgage。约了Jason下班和他负责人Steve聊,一聊聊到了晚上十一点多,跟我们分享了为何他家能够便宜几个点的生意经,并且保证两三天内就过初审,我们听得心服口服,能如此敬业也觉得心安了;我们坦诚相告实际情况,当前已有合作的贷款中介,速度和态度都非常满意,唯一不满的是价格,所以会两边同时进行,除非这家的速度让我们放心了,我们才拒绝掉上家只和他们合作。Steve同意了,后期果然一一兑现了承诺,一周后就建议我们可以锁定利率了,否则后期会涨。他们家改签的文件差不多一周多就签完了,后续因为保险文件拖拉了好几天,好歹赶在交付日前完成了所有手续。
通过Steve,我们的利率从4.75%降到了4.35%!这个价格比大部分公司广告的钓鱼价还好。
后记
入住新家两个月,最大的感受是自在。我们租了两个房间出去,但剩下的活动空间也比原来大了几倍。Jason筹划着把车库变成他的工作室。第一步,买了一套健身器材,隔天就开着劲爆音乐酣畅淋漓地锻炼,加上每周三四天骑车半小时去上班,虽不去健身房了,身材却比之前好了。几次和他的小伙伴beer&bullshit也发生在车库,再也不担心聚会影响室友了。支出上,因为有租金收入,即使算上地税,我们反而比跟朋友合租公寓还省了近40%。
不少朋友得知结果后都吃了一惊,觉得我们才打算要买房子,转眼已经入住了,一打听细节也蠢蠢欲动打算行动了。我们呢,当然希望附近多多搬入朋友、同胞,升级一下学区,开一家华人超市,那就圆满了。
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