南湾买房记

原本，我们俩一致认为房子是非必需品，作为投资，股票优于不动产，流动性和收益率都更好，加之我们只买熟悉的几个科技股，对比目前已经飙涨过的湾区房价，反而觉得股票更放心。然而，自从确认怀孕后，心态完全变了。想想将来带着个随时可能会爆炸的宝宝，我们定然是不可能继续和朋友合租了，南湾租个一室一厅至少需要2500（美金）一个月，三个人挤在小空间里的感觉一言难尽。我们渴望有个带院子的房子，每个人有机会暂时逃离不愉快氛围的空间，宝宝也有玩耍的地盘。这份渴望到三月份收到公寓涨租金的通知时简直达到了焦虑的程度。交租金总不如交利息吧。于是，三月初开始了我们的买房之旅。 看房选房 首先拜访取经近期买了房的朋友，网络调查房价形势，挑选房源实地考察。 大概了解了身边几位朋友的情况：一位Facebook的员工，2016年初毕业第一年就在公司附近East Palo Alto买了套2b2b的公寓，首付才出了5%，当时50万，现在涨到了70万（这让Jason后悔不已，他当初住的公寓几乎同期出售之后涨势也差不多，如果买下来这都涨出了毕业生一年多的工资了）。一位目前公司的同事，去年下半年在Fremont买了套single family house，3b2b?, 算学区房，65万，装修了5万多，房子不错，院子挺大，周边华人不少，可惜开车上班得半小时，还会每天晚上好长一段车程都能闻到臭味（南湾Milpitas一带是新兴的华人集中地，社区开发的特别漂亮，但受San Jose一个垃圾场的影响，很大范围都一到晚上就发臭，一路臭到Fremont）。一位表亲，去年买了Sunnyvale一套新的townhouse，2b2.5b, 90多万，学区房，社区环境挺好；跟我们细致地描述了他们代理如何操作，不断询价提价，历时几个月，出了5个offer，最终在抢房大战中胜出获得了这套房子，听得我们胆战心惊。据说，室友的弟弟去年年底也在Milpitas买到了类似的townhouse，因为是在建项目，获得了十几万的折扣，买下来是85万。 再从中介和论坛的故事里了解到湾区买房的形势，买房简直像打仗，十几家抢一套房，买家们的心态从一开始舍不得出价，到几轮扑空再被涨价速度以天为单位给吓到后开始变得大手大脚，一般成交价都会溢出报价10%以上。 我们咨询的几位朋友都是人生阶段和我们比较接近的，毕业没几年，没存款，贷款能力有限，但一聊还是冲击了我们的心理预期。Jason的计划还停留在两年前同学成交的50万上，如今一下飙涨到了80万+。再看看美国最流行的两个看房网站Redfin和Zillow，加上房价范围和Jason上班车程20分钟以内，区域限定了San Jose。 Jason一度挺嫌弃San Jose，觉得这个城市老旧没有特色，强悍的互联网公司没一家诞生在这里，一心想着Palo Alto（斯坦福大学以及红杉资本等投资公司聚集地）和Mountain View（Google大本营，我们当时住的地方），甚至看房半当中还不死心地让代理找找曾经也是看不上的East Palo Alto（Facebook所在地，以前黑帮聚集）在预算范围内的房子，结果发现同价位的能差出1b1b的距离（East Palo Alto的1b1b的condo开价60万），而且上班车程也增加了十几分钟。两个地方明明半斤八两，看看crimereports, 都是密密麻麻的数字。这图啥呢？而后像是安慰我们，代理发来了很多San Jose未来开发方面的好消息，Google在市区拿了地要盖比目前总部还大的园区，Apple，Microsoft，Amazon也都要盖办公楼，湾区的后院要变前厅了。据报导，整个San Jose的房价日均涨幅是800美金。便下了决心，继续挖掘San Jose。 我们的要求是：1、不能超过80万，最好70万以内，所以报价范围锁定在60-70万；2、有车库，有院子，有土地产权；3、不少于2个房间，2个卫生间；4、到公司车程不超过20分钟，离高速出入口近；5、社区干净整洁。我们每个周末都留了一天踩房子去，一周五套房，房子类型包括condon（类似国内的公寓）、townhouse（类似国内的联排别墅）和single family house（独栋）。发现大多在Story Road和Tully Road附近转，大概整个通勤半径内就这一带是我们能负担的吧。心态从全面嫌弃（总是忍不住和加拿大的作比较，相同价位后者是大房大院，在湾区却是小黑屋），渐渐转变到可以接受的都想试试出offer，再到又变得挑剔——需要大力改造的房子不要，紧邻繁忙路段的不要，1000平方尺以下的不要。 终于，万事俱备只欠房子的时候，我们看到了心痒痒的对象。3分钟上高速，开车上班11分钟，去机场13分钟，骑车去市中心15分钟，公共交通也方便；位置闹中取静，门口小孩子嬉闹也不担心安全问题，附近有适合散步的公园；三房三卫，加上车库有5个停车位，卖家重新装修了房子，新刷了漆，换了地板，升级了厨卫，小院也收拾得井井有条，三棵树都硕果累累；房龄三十多年，几个房东都住了七八年，邻居更是住了二十几年，想必居住体验不错。鸡蛋里挑骨头，这不是学区房，尽管附近很多学校但评分都很一般，但这预算还能指望学区不成？ 全力以赴，准备offer吧！ （插播一下我们找中介的经验：一开始就定了方向打算找华人中介，不仅仅对我来说语言沟通无障碍，更重要的是文化、生活习惯上对方会更理解，就更能推荐出符合我们需求的房源；尤其需要从国内筹钱的朋友，华人中介对渠道方法更熟悉，后期贷款也有更多的华人中介可推荐；最后，别不好意思要求折扣，这甚至是一些华人背景的中介公司特色，如果对方愿意让出一个点，在湾区的高房价基数下一折算轻易就上万了，能省下不少交易费用——当然，通常生意已经忙不过来的人是不愿打折的，但实际上这类人也并不一定直接给你提供服务，而都是他们的助手处理具体事务，所以多付的这部分费用也未必值。 我是在Sunny公众号文章上加到她微信的，作为她产后复出第一次做地产中介而成的第一单客户，这次我们彼此都算幸运吧。她敬业、细心，但对湾区半岛地区更熟悉，如果打算在那一带买房，我会推荐她。其他找中介的方式很多，比如朋友介绍，直接在Redfin和Zillow上联系好评多的，在看房过程中接触到顺眼的卖方中介邀请他代理你，等等。） 出价谈判 每周我们都有一套看对眼，虽然一开始因为首付款没有准备到位，压根出不了offer(通常一套房子上市一两周后就开始在一个周末open house，两天时间里上百户家庭参观，几十户索要调查报告，两三天后十几户出offer，当天或再隔一天第一轮结果公布，如有第二轮也就多一天。从出offer开始就要提供财产证明)，但我们私下还是对每套看过的房子模拟了出价。通过对比Redfin上近一两个月附近类似状况房屋的交易情况，包括最终成交价和其对出价的溢出比，评估出我们的出价范围，再跟进这些房产交易状态更新情况来观察我们出价的准确度。后来发现，这些房子基本都以我们评估的范围上限成交了，无论是新装修的还是亟待翻新的，溢出比都在10%~15%。 我们俩在看房过程中比较主动，房源一半是中介推荐的，一半是自己和家人网上找来的，经过一个周末和中介Sunny看房后，我们决定之后为了提高看房效率等到我们看中房子后再联系她把关——我们的选房要求基本上用不了中介手上非上市房产资源，所以他们的主要价值就体现在估价、谈判、文件处理和进程管理上。我们一看中最后的房子，马上招呼了Sunny去看，她对我们的选择非常赞赏，接着指出了如果屋顶、窗户、天花板、楼梯扶手、外立面和门口路面修补等等更新工程的价格范围，笼统一算我们得再花一万以上，不过这些需要和物业确认哪些部分会被包括，剩下要么要求卖家修好，要么在价格上让步。 当天晚上就得到了房屋调查报告，其实各种小问题比我们想象的多，兴冲冲的热情被浇了一盆凉水。再到环境调查报告出来时，更是吃了一惊，居然在flood zone，难怪外墙有water damage！难怪觉得那天看房没像前几家一样同时挤进好几户人家！（后来想想，那天都周日下午人家下班时间了，人少一些也是正常的）我们对flood zone特别介意，毕竟这会影响到每年的保险，额外多了支出；父母更会担心我们的安全问题。 后来一查，这是100~500年有一次发水的概率，属于flood zone最轻微的等级，贷款公司不要求买洪水保险。而且，我们地质上属于比较安全的地段，也不需要担心地震问题。外立面的问题我们也无需费心，物业计划来换墙面并刷新漆，很快从里到外都焕然一新了。 Sunny又给了我们两个很重要的信息：这个卖方代理近两年卖的几十套房子成交价都非常接近报价，这不仅仅说明我们不需要溢出太多，同时也意味着竞争不会太激烈——相反，故意出很低的报价，吸引大批人竞争，一轮竞标，再来一轮，往往结果更能抬高成交价。另外他给买方代理的费用只有正常的一半，这显然会打击买方代理的推荐积极性，也会降低热度。于是，我们决定加个Santa Clara的平均溢出范围4.25%，结果很接近近期周边几套房子的成交价。 除了一些严肃的文件外，我们还按湾区近年流行的惯例，附上了我俩的生活照和love letter，声情并茂地阐述了我们对这套房子的喜爱，对未来生活在此处的憧憬。 Offer发出后，马上收到了卖方代理要求必须签署的文件“contingency removal”，不签不考虑offer。这意味着贷款没办好，或者房子有重大不满要退货，都没退路，我们有点犹豫。打听一圈朋友，人人都签，卖方市场潜规则如此。我们在最后一刻签了。 剩下是忐忑不安的等待。我们的价格很公允了，而且卖家的投资8年里涨了三倍，该满意了吧？会不会只差几千块一万块选了别人呢？我不断地催促Sunny好好和卖家代理套磁，得到的反馈让人心塞——这个向来有问必答热情憨厚的人，自从得到我们offer后就对Sunny不理不睬，拒接电话不回短信了！情况非常不妙，是意味着我们落选了？这份不安持续到了第二天中午，我们开始尝试接受失败了，不是说大部分买房的都是先出四五个offer后才开运的，好好准备下一组周末要看的房子吧。 到了傍晚，再问Sunny，结果一样令人失望。我忽然想垂死挣扎一下，写了个言辞恳切的长信直接发给卖方代理，向他表达我们的渴望，我们前期一些拖延是因为严肃对待这次交易做了很多调查工作，如果offer被接受了我们绝对会保证准时完成交付，恳请他代我们向卖家多多美言。半小时后，他回复，卖家接受我们的offer了，马上发确认书给我们！而这时候，Sunny那边还没得到消息呢。 到此为止，距离我们第一次看房恰好满一个月。之后是Sunny准备合同，把需要卖家在交付前需要维修的项目一一沟通，而我们主要工作就是看文件、签字和付钱。 交易流程 Read More